每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
据Wind数据，截至1月31日，A股87家房企中已有54家发布了2023年业绩预告，其中仅6家预计全年净利润实现正增长；8家房企虽然盈利，但均出现了50%上的跌幅；49家房企业绩出现同比下降，其中34家净利润预亏，总预亏额约486亿至730亿元；8家房企实现净利润扭亏为盈。
中指研究院企业研究总监刘水2月1日在接受《每日经济新闻》记者微信***访时表示：“近两年市场超预期下行，短期内对销售毛利率形成较大压力，随着这部分销售***逐步转入竣工交付，短期内结转业绩承压。随着销售市场探底复苏，房企盈利水平将逐步进入利润修复进程。”
有房企最高预亏达90亿元
每经记者梳理发现，在2023年预亏的34家房企中，包括绿地控股、中交地产、京投发展、冠城大通等在内的10余家房企为近年来首次亏损。
这些房企的预亏金额从几千万元至数十亿元不等，其中预亏在50亿元以上的包括绿地控股、华夏幸福、金科股份、首开股份（***）、华侨城A等房企，亏损的主要原因包括经营亏损、减值计提、毛利率下降等。
以绿地控股为例，2023年度预计实现归属于母公司所有者的净利润为-90亿至-70亿元，同比下降991.09%至793.07%。对于业绩大幅下滑，绿地控股解释称，公司拟计提资产减值准备110亿元至130亿元，其中主要为房地产存货跌价准备，这是导致亏损发生的核心原因。
此外，一些出险房企则承担着债务化解、融资困难带来的亏损。如预亏最高达到90亿元的华夏幸福就表示，一方面公司2023年将部分变现能力强的资产予以出售，相关交易亏损对业绩亏损造成了较大影响；另一方面，随着公司债务重组工作的持续推进，整体资金成本持续降低，但债务存量金额仍然较大，但可承载利息资本化的项目载体大幅下降，公司财务费用仍处高位。
值得一提的是，有着国资背景的房企如华侨城A、首开股份等在2023年依然延续了亏损状态，而中交地产更是出现首亏。
具体来看，中交地产预计2023年实现归母净利润约-17亿元，2022年同期为盈利0.34亿元；全年实现扣非归母净利润约-17.5亿元，2022年同期为-1.86亿元。
对于2023年的亏损，中交地产将之归结为三大原因：一是年内达到交付条件的货值较上年同期有所减少，使公司房地产销售结转收入较上年同期减少；二是受公司结转项目结构变化等因素影响，房地产开发业务本期交付项目的毛利率较上年有所下降；三是部分房地产开发项目存在减值迹象，公司预计计提相应存货跌价准备同比有所增加。
事实上，中交地产近年来业绩持续表现不佳。尽管2020-2022年，中交地产分别实现营业收入123.00亿元、145.42亿元和384.67亿元，同比增长-12.54%、18.23%和164.52%；但归母净利润却持续下降，分别为3.47亿元、2.36亿元和0.34亿元，同比下降35.92%、32.19%和85.60%，增收不增利情况突出。
连续第二年亏损的首开股份、华侨城A两家企业，原因同样是“毛利率下降”以及“计提存货跌价准备”。不过，华侨城A强调，受益于旅游业务强劲复苏、资产减值准备同比减少、管理销售费用同比减少等原因，公司亏损金额较上年同期大幅减少。
需要注意的是，尽管金地集团预计在2023年度实现净利润7.5亿元到9亿元，仍为盈利状态，但同比减少达85%至88%。特别是在扣除非经常性损益后，金地集团的净利润也已跌入亏损区间，亏损金额为10.5亿元至12亿元。
对此，金地集团解释称，因公司房地产业务结转规模减小以及房地产项目毛利水平下降和部分项目计提资产减值准备所导致。
对于多家房企出现预亏，刘水分析指出，一方面，近年来土地成本上升，地价占房价比呈波动性上涨趋势，而布局和结转结构回归一二线城市加剧了地价房价比上行趋势，资产减值损失对当期利润水平造成显著影响；另一方面，2023年市场仍在探底中，售价回升为时尚早，特别是部分房企投资拥有部分位于三四线城市、非核心地段、非改善类需求的项目，部分房企在土地市场旺盛时期购买的土地成本偏高，这部分资产在当前的市场下可能造成实质性亏损，企业不得不计提相应减值准备。“部分中小房企则受可结转***较少、转型业务仍在培育期等因素影响，盈利表现不佳。”
少数房企实现逆势增长
尽管多家房企业绩预亏，但在披露业绩预告的房企中，仍有沙河股份、粤宏远A、京基智农等6家房企宣布净利润实现了正增长，而包括荣盛发展、*ST新联等在内的8家房企同比实现扭亏为盈。
以荣盛发展为例，2023年预计实现盈利4亿至6亿元，而2022年的亏损额度高达163亿元。荣盛发展解释称，2023年公司努力实现了重点项目的交付，较2022年的项目交付数量增加较多，从而使2023年全年销售收入和销售利润均有所增加。同时，公司降费增效工作取得了阶段性成效。
事实上，在过去一年，除了保交付外，荣盛发展一直在谋求新的发展思路。2023年6月9日，荣盛发展披露了重组预案，拟以发行股份购买资产的方式收购荣盛盟固利，标的公司主要从事新能源汽车用锂离子动力电池、储能用锂离子电池及锂离子电池关键材料的研发和产业化。
刚刚完成重整的*ST新联也在2023年实现了扭亏为盈，预计盈利3亿至4.5亿元。*ST新联表示，一方面，公司重整完成后形成约25.9亿至38.8亿元债务重整收益，计入当期非经常性损益，公司资产负债结构得到显著改善；另一方面，公司文旅收入同比大幅增长以及公司资产处置收益计入当期非经常性损益。
而在同比增长的企业中，鲁商福瑞达预计2023年度实现归属于上市公司股东的净利润为2.6亿至2.9亿元，与2022年相比增幅达472%至538%。鲁商福瑞达表示，2023年公司实施重大资产出售暨关联交易事项，完成房地产业务的剥离，确认股权转让收益约1.27亿元，受此影响，地产板块损益对公司影响大幅减少。
在已公布业绩预告的房企中，预计2023年盈利最高的房企是京基智农，2023年预计实现归母净利润15亿至17亿元，同比增长94.03%至119.90%，2022年为盈利7.73亿元；预计全年实现扣非归母净利润16亿至18亿元，同比增长85.66%至108.86%，2022年为盈利8.62亿元。
至于增长原因，京基智农表示，主要是因为公司在2023年度房地产项目交付数量较2022年同期大幅增加，结转销售收入及利润相应大幅增长。需要注意的是，当前京基智农着力发展生猪养殖等产业，房地产已被其定位为支持型业务。
据了解，京基智农在2023年上半年通过山海御园项目确认大额收入。其实这一项目的售楼款系于2022年商品房预售时即收到。不过一般而言，房企于商品房预售时收取售楼款项，按照收入确认原则，于商品房交付时才结转确认收入。
刘水表示，当前新房市场向上动力不足，市场仍在缓慢修复中，上市房企经营安全性仍然极为重要，需要着重关注其债务和流动性变化、销售和现金流表现以及融资情况。“随着销售市场探底复苏，房企盈利水平将逐步进入利润修复进程。”